丽水评估公司哪家好评估公司排行榜资产评估怎么收费的

公司名称:集慧资产评估（北京）有限公司 具体地点:北京房山长阳北京(总部 微信号:zcpg968 QQ号:3384692119 联系人:李先生 在房地产估价中，许多情况下都需要根据某种要求来确定租金。这是房地产估价中 常见的估价作业之一。选择确定租金的方法时，应根据实际情况，灵活运用估价的3种常规方法(市场比较法、收益法和成本法)，使得所确定的租金合理可信。下面介绍几种实际工作中常见的确定租金的方法。 当能够收集到足够数量的与待估房地产相类似的房地产租金资料时， 简便易行又很有说服力的方法，应该首推市场资料比较法： 1、 市场资料比较法应用在评估租金上，能选择的比较实例应为用于出租的比较实例房地产。通过对比较实例租金作情况、期日、区域和个别因素修正后，得出评估租金。这里有一点应引起注意，所选择的可比实例应与所估对象在租赁合同(如租期长短、付款方式、责任)等契约内容具有一致性或相似性。 例一、 有一待租写字楼,所处位置为一级商业街。新建、设备齐全、试确定其租金。选择A、B、C三个比较实例,具体情况如表(见文后)。 取3个比较租金的平均值: (840 826 827)/3=831元/平方米 待估房地产租金可定为831元/平方米 2、有些城市已经制定了标准租金，则可利用制定好的标准租金(所谓标准租金，是将城市中房地产分成几种有代表性的类型和等级，制定出的租金)与委估房地产进行比较，得出委估房地产的租金。这种方法与上述市场资料比较法同出一脉，本质上是一致的，可操作性强，方便快捷，同样令人信服。下面就其操作步骤略作简述： ①确定委估房屋的类型、等级;②根据确定的类型、等级，从标准租金表中查出标准租金; ③根据委估房屋在新旧程度、朝向、楼层、环境等方面与参照系的差异，对查出的标准租金做适当修正。 ④求出委估房屋的租金。 确定租金的另一种方法是从成本法中衍生出来的，称其为因素构成法它是根据房屋租金的构成因素实际测算各因素费用，相加后求出试算租金。然后根据房屋的新旧程度、朝向、层次等进行修正，求出房屋租金的一种方法。 当没有足够的与委估房地产相类似的租金资料可利用时，这是一种切实可行的方法。这种方法也应用在标准租金的测算上。通常租金由下列8项因素构成,即折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、税金。对这8项因素的取值应特别慎重，因为取值的正确与否直接关系到委估租金的正确性和合理性。下面举一例说明因素构成法的应用。 例二、有一地处近郊的工业厂房欲出租，该厂房为单层混砖结构,面积600平方米，已使用5年，试确定其租金。由于缺少与该委估物业相似的可比实例，故拟采用因素构成法求租金。评估过程简述如下：经调查,该类房屋的建筑造价为400元/平方米，土地价格为1200元/平方米，年租金计算如下： (1) 折旧费：该类房屋的使用年限为40年,残值率为 2%。年折旧额:[400·(1-2%)]/40=9.8(元) (2)维修费:取建筑费的2%。 400·2%=8(元) (3)管理费:取折旧费和维修费之和的10%。 (9.8 8)·10%=1.78(元) (4)保险费:按房产原值的3‰取值。400·3‰=0.12(元) (5)税金:一般为土地使用税3元/平方米和房产税取房产原值的1.2%。 400·1.2% 3=7.8(元) (6)地租:为土地价格乘以土地资本化率(或直接采用当地同类土地的租金值)。假设经测算土地资本化率为3.5%。地租量为: 1200·3.5%=42(元) (7)利润:一般以折旧费、管理费之和为基数,利润率应取当地平均利润率,若当地平均利润为20%。 (9.8 8 1.78)·20%=3.92(元) (8)利息:从机会成本的角度考虑,这里应该仅指房屋投资额(不包括土地)所产生的利息。 利率一般取一年期存款利率。46房地产市场与经营小瑞区位面积设施出租出租付款月租金情况区域期日个因比较装修日期方式方式租金 实例A一类5000完好97.6散租每月850 100/100 100/100 100/100 100/100 840 实例B一类3000完好98.1整租每年800 100/100 105/100 100/100 100/100 826 实例C二类3500完好97.1整租每年700 100/100 100/100 100/95 100/98 827 待估对象一类3000完好98.1散租每月 400·5.8%=23.2(元) 租金=(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8)=9.8 8 1.78 0.12 7.8 23.2 42 3.92 =96.62(元)/平方米·年 上述计算出的租金通常称为试算租金。实际估价中,应将计算出的试算租金作朝向、位 置、层次等方面的调整,来确定 终租金值。 另一种评估租金的方法，是从收益法中演变而来的，称之为积算法所谓积算法就是求出评估时委估房地产的基础价格，乘以期待利率，然后加上其它诸费用，如租赁合同规定的管理费、保险费、税费,从而得到评估租金的方法让我们先从理论公式上看一下，收益法公式: P=a/i(年纯收益不变,收益年期为无限年) 其中P为房地产价格， a为纯收益， i为房地合一时房屋资本化率。 因为P=a/i，又a=租金-费用所以P=(租金-费用)/i 即租金=P·i 费用，通常P·i称为纯租金(包括土地和房屋)。 应用这种方法时，需先知道委估房地产的价格，在确定其资本化率后，可以求出纯租金，然后加上出租时所发生的费用，一般包括维修费、管理费、保险费、税金、利息、空置损失等，如果是委托经营，还应包括经营者利润。这里应该特别指出的是,租金=P·i 费用，其中费用指出租过程中发生的费用,其中与房屋价值相关的折旧费和以房屋价值为基数计算的利息不应包含于其中，因为这几项应是房屋纯租金的一部分。如果将这几项当做费用计入，那么就是重复计算了。 企业的筹资阶段是股东出资设立的阶段，许多人认为股东的出资只能是以货币出资，实际上，股东的出资方式是多种多样的。由于某些股东持有相对价值实物或知识产权。 2022公司股东以什么方式出资? 一.2022公司股东以什么方式出资? 1.货币 在这里讲的货币，一般指我国的法定货币，即人民币。建立一家企业，必须要有一定数量的货币，以支付公司成立后的支出和生产运行费用。因此，股东可以以货币出资。一方为外国投资者，也可以外币出资。 可否用证券出资?由于大多数有价证券都属于债权证券，因此《公司法》并未规定有价证券作为一种出资方式，它们具有一定的不确定性。可作为出资方式的财产，是公司可直接被公司利用的，只有在股东将有价证券变现之后，才能以该比值出资。 2.实物 物产是指有形财产，在法律上将产地划分为有形财产和无形财产，实物属于有形财产的一部分。 有物可分为动产与不动产。房地产被称为房地产，是指当它运动之后，它不能自由移动，或者会破坏它的物质形式和经济价值。动产是指不动产以外可以移动的财产，不会因其流动而损害其原有的经济价值和物质形态。 在有限责任公司，作为股东出资类型的实物，以动产为主，不动产属于次要地位。在实物出资方面，股东在一般情况下，应当符合两个条件：一是实物所有权;其次，此种出资的实物是公司生产经营所必需的，否则这种出资将毫无意义，只会给公司增加出售该实物的麻烦。 3.知识产权。 智慧财产包括版权及工业产权。智慧财产权是民事主体依法对智力劳动成果享有的所有权。 在知识产权方面不断扩大的开放体系，其范围主要包括版权与邻接权、专利权、商标权、商业秘密权、植物新品种权、集成电路布图设计权、商号。 4.土地使用权。 企业从事生产经营需要一定的场所，股东可以以土地使用权作价出资。 一般而言，公司获取土地使用权有两种方式：一种是股东以土地使用权作价向公司出资，从而使公司取得土地使用权;二是公司向所在城市(县)级土地管理部门提出申请，经审批后，以签订合同的方式取得土地使用权，公司将依法缴纳场地使用费。前一种是股东的出资方式，后一种是在公司成立之后进行的。公司股东以土地使用权出资，应符合国家相关法律、行政法规的规定，并履行相关法律程序。 二、股东出资要求。 法定注册资本的 低限度; (1)有限责任公司：三万元; (2)一人有限公司：10万元; (3)有限责任公司：500万元; (四)上市公司：三千万。 2.出资的期限。 (1)有限责任公司。 所有股东的首次出资不能少于注册资本的20%或低于 低法定注册资本限额，其余部分由股东自公司成立之日起2年内缴足。 (2)一人有限责任公司不允许分期出资，股东应一次性缴纳全部出资。 (3)成立的有限责任公司。 第一次出资不少于注册资本的20%，其余部分由发起人自公司成立之日起2年内缴纳完毕。其中，投资公司可在5年内缴纳。 (4)募集成立的股份有限公司。 ①不分阶段出资，注册资本为在公司登记机关登记的实收股本总额。 ②通过募集设立股份有限公司，发起人认购的股份不少于公司总股本的35%;但是，法律、行政法规另有规定的，从其规定。 3.出资方式。 (1)股东可以货币出资，也可以实物出资.土地使用权等非货币财产作价出资，但法律.行政法规规定不能作为出资的财产除外。 (2)股东不可从事劳务.信用.自然人姓名.商誉.特许权或设定担保的财产等作价出资。 总结：公司股东的出资方式是什么? 集慧回复：公司股东的出资方式为货币出资.实物出资.知识产权出资.土地使用权出资等。 使用知识产权出资注册公司，欢迎找集慧全程办理。 资产评估收费试行市场调节价。资产评估收费应当遵循公开、公平、公正、自愿有偿、诚实信用和委托人付费的原则。资产评估机构应综合考虑耗费的工作时间和执业成本、评估业务的难易程度、社会信誉和工作水平、委托人的承受能力、可能承担的风险和责任等因素，提出收费标准范围，并与委托人协商确定具体标准